Рефинансирование ипотеки выгодно не по одной только новой ставке. Сравните оставшиеся платежи по действующему кредиту с полной стоимостью нового, учтите расходы на оценку, страхование и регистрацию залога, а также месяцы, в которые сделка оформляется. Такой расчет покажет, окупится ли переход в другой банк и не съест ли экономию более длинный срок.
Какие расходы повторяются
При перекредитовании новый банк выдает ипотечный кредит, которым полностью или частично закрывают прежний. Квартира остается обеспечением, но залог оформляется в пользу нового кредитора. В зависимости от банка, объекта и условий сделки могут потребоваться оценка недвижимости, оформление или изменение страхования, нотариальные документы, регистрационные действия и расходы на получение справок.
Не все расходы возникают в каждой сделке. До подачи заявки запросите у нового банка письменный список затрат и уточните, какие услуги обязательны, а какие можно выбрать самостоятельно. Отдельно проверьте, когда новая ставка начнет действовать: иногда условия на период до регистрации залога отличаются от постоянных.
Для сравнения используйте не рекламную ставку, а индивидуальные условия и полную стоимость кредита. Банк России объясняет общие требования к раскрытию ПСК в разделе ответов по кредитам и погашению. Попросите оба банка предоставить актуальные графики и справку о сумме полного досрочного погашения на предполагаемую дату сделки.
Когда экономия не окупает переход
Сравнивайте одинаковый остаток долга и сопоставимый срок. Если новый кредит растянут на несколько лет дольше, ежемесячный платеж может уменьшиться, но сумма процентов за весь период вырасти. Проверьте также, не меняется ли ставка после окончания временной скидки и какие условия нужно выполнять, чтобы сохранить заявленную ставку.
| Параметр | Условия и детали | Что учесть в расчете |
|---|---|---|
| Остаток основного долга | Текущий кредит: Сумма на дату предполагаемого закрытия Новый кредит: Сумма, которую банк готов выдать на погашение | Сверьте справку о полном погашении и сумму нового договора |
| Ставка и срок | Текущий кредит: Текущая ставка и оставшиеся месяцы Новый кредит: Индивидуальная ставка и новый срок | Сравните графики на равном сроке и отдельно оцените его продление |
| Ежемесячный платеж | Текущий кредит: Платеж по действующему графику Новый кредит: Платеж по новому графику | Меньший платеж не всегда означает меньшую переплату |
| Разовые затраты и итог | Текущий кредит: Возможные расходы при закрытии старого кредита Новый кредит: Оценка, страхование и оформление залога по условиям сделки | Вычтите разовые расходы из экономии по платежам за оставшийся срок |
Рефинансирование залога квартиры может оказаться менее выгодным ближе к концу срока: большая часть процентов уже уплачена, а впереди осталось мало платежей, на которых снижение ставки успеет дать эффект. Дополнительные расходы и время на оформление тоже имеют значение. Если есть просрочка, несколько кредитов или меняется состав заемщиков, банк может предложить другие условия либо отказать.
Как проверить срок окупаемости
Для первого расчета сложите платежи по старому графику за оставшийся период. Затем посчитайте сумму платежей по новому графику на сопоставимый срок, прибавьте обязательные разовые расходы и отдельно учтите изменение страховых платежей. Разница между двумя итогами показывает примерную чистую экономию. Для более точного результата используйте даты платежей и условия досрочного погашения из договоров.
Пример: остаток долга условно равен 3 млн рублей, до погашения остается 15 лет, а ставка нового кредита ниже на 2 процентных пункта. При одинаковом остатке и сроке месячный платеж может быть примерно на 4 200 рублей меньше, а сумма платежей за весь срок — примерно на 755 тысяч рублей ниже до учета расходов. Это округленный расчет по аннуитетной схеме, а не предложение банка. Если оценка, страхование и оформление вместе стоят 120 тысяч рублей, ориентировочная экономия после них будет около 635 тысяч, но точный результат зависит от графиков и даты перехода.
Простое деление расходов на месячную разницу платежей дает примерный срок окупаемости. В этом примере 120 тысяч рублей делим примерно на 4 200 рублей и получаем около 29 месяцев. Но для окончательного вывода лучше сравнить сумму всех платежей, потому что досрочное погашение, изменение срока или страховая премия могут менять результат.
Перед подачей заявки проверьте условия нового договора:
- Ставка после регистрации: уточните, какая ставка действует до перехода залога и когда начнет применяться постоянное значение.
- Срок и платеж: сравните графики на одинаковый срок, а затем отдельно посмотрите эффект продления кредита.
- Страхование: проверьте цену полиса, требования к страховщику и последствия отказа от добровольной страховки.
- Полное погашение: запросите у прежнего банка сумму закрытия и дату, до которой она действительна.
- Залог и документы: выясните, кто подает документы на регистрацию и как обслуживается ипотека до внесения новой записи.
- Дополнительные услуги: исключите из расчета навязанные или необязательные услуги, если вы не планируете их оплачивать.
Сравните итоговую сумму выплат по обоим графикам после расходов и убедитесь, что новый платеж укладывается в бюджет. Если разница небольшая, попросите банки пересчитать условия на равный срок и принимайте решение по письменным расчетам, а не по рекламной ставке.
Над материалом работали
Готовит материалы о займах, кредитах и правах клиентов.
Проверяет факты, условия и порядок действий по теме статьи.
Материал подготовлен и проверен командой сайта. Участники команды имеют опыт работы с микрозаймами и другими кредитными продуктами. Перед публикацией мы сверяем факты, условия и источники.
